3、在08年调控的那次，09年房价刚跌了一部分（很多二三线城

 

市根本就没有跌），政府一下就出台了救市措施，结果造成了房价后

 

来的暴涨，本次政府会吸取教训，将放慢托市步伐，同时变明托为暗

 

中托市。 部分政策表面不会改变，而且对广大有1、2套房老百姓还

 

会实行的严格的信贷控制。但银行政策执行将会有所转变，首先会加

 

大大额消费信贷，就是很多人现在用自己已有的房产抵押贷款的方式，

 

目前这个贷款还可以到7折的。

 

这样表面上看全款买房的人就会增加，其实只不过是有实力和有

 

办法的炒家还是在用银行的钱在买。象北京市这种一家只允许新买一

 

套住宅的政策将明存实亡。这个时候普通有点炒房意识老百姓还是买

 

不了房，信贷政策还是比较紧。接下来发生的事情将取决于市场情况，

 

如果房价起稳，成交量匀速增长。国家就会保持现状。如果房价还有

 

 

下跌迹象，国家可能会分步放松房地产调控政策，钱很少却想买多套

 

房的老百姓才可能方便的贷款买房。

 

如果房价开始快速上涨，国家可能会一方面动用行政手段控制银

 

行，同时动用媒体手段继续宣传国家决心和挑动下一调控政策的预期。

 

并警示大的开发商。当然也不排除更严厉的政策。国家所能承受的北

 

京 上海 广州等城市的增速将是10%-20%每年。 目前中国的房地产投

 

资群体还没有形成完全垄断，这也是为什么炒房比炒股容易挣钱。炒

 

房没有真正的大庄家，炒股则不然。所以炒房是目前中国老百姓唯一

 

可以通过自己头脑（合理分析）、勤奋（积极跑动了解信息）而进行

 

有效的资产增值的方法。

 

不过，我认为5-10年中这种状况将不再存在。和政府想法完全同

 

步的房地产投资群体将主导房价走势（也可以说是政府与他们想法同

 

步）。

 

所以本次调控中国家能否保持住房价的稳定很难说，因为不是每

 

个炒房者都和我一样看明白了有些事情。如果我要是能在房地产中做

 

庄，我就会配合国家稳定房价(年增幅不超过10%)1-2年，同时加大信

 

贷限制，让刚需们好好的攒两年钱。2年中会逐渐恢复信贷政策，此时

 

房价也不会大涨，因为大家对房地产的预期是匀速上涨。在3-4年的

 

时候通过信贷、宣传等手段带动新一轮的暴涨，手中房产全部出货。

 

然后再配合国家进行下一波段调控。 现在的众多小炒房者充斥市场的

 

现象有点像几年前北京的房地产商情况。当时还有很多资金小规模小

 

的房地产商。当市场预期变化时。那时候小开放商降价往往最快，最

 

 

具盲动性。调控中这种小房地产商的房子，往往可以有很大的议价空

 

间，我在05年以前买房经常可以找到这样的房产商，如果要的套数多

 

的话，甚至可以很低的价格拿到，在05年6月那时候观望气候很浓，

 

我曾经在一个小开发商那里以市场价6折，拿下他那个楼盘的80多套

 

期房，06年房子盖好后，市场价已经翻了一倍。后来那个老板给我看

 

了他的销售列表，从05年一月开始他的销售就一直下滑，最低点是在

 

7月，所以卖我房子时候他根本没底，加上自己不会销售，所以很自然

 

的就底价卖给我了。没想到06年房价大涨。所以在2002年到05年间

 

房价虽然没有大的波动，我却依然可以很轻松的挣钱。可惜现在就难

 

了。现在的房产商都大家形成联盟了。

 

大家请注意，我上面说的仅限于一线城市，特别是北京，因为多

 

次调控可以看出政府对北京房价最为敏感。在二三线城市的朋友们可

 

千万不能参考。否则延误自己购房时机。二三线城市每个城市都有不

 

同，目前状况总的来说不会有什么实质性下跌的，调控中的观望气氛，

 

是选房买房最好时机。如果一个宽松的选房机会（而不是像去年那样，

 

好房子你根本就排不上），加上合理的选择至少可以帮你找到20-30%

 

的价值增量。

 

朋友们你们想想10年后，当中国现在的投资客演变成金融资本家

 

的时候，你们还有多少梦想可以实现，你辛辛苦苦攒了一辈子的资产

 

将在一次经济危机中被吞噬。就像现在的美国，时间会告诉大家，金

 

融危机最大受益者将是那些资本大鳄们，那些垄断组织。想想这么多

 

年忽悠你们的人吧，什么牛刀，什么那个发起3年不买房的人，他们

 

 

都会为自己买房，我想他们早看清了这个道理，越早买房是抵御未来

 

经济风险的最好办法。08年房价跌的时候有个朋友怪我忽悠他买早了,

 

可是现实呢。

 

如果你觉得中国的经济明年就崩溃了，全民失业、国家破产、粮

 

食都没了，房价可能跌到1000，那你也不用买房了，留点钱买粮食活

 

命吧。 大家好，很久没上了，很多朋友问我原因。我和大家说一下主

 

要是这一段时间真的很忙，没有别的原因，更没有什么受到威胁之类

 

的事了。

 

1、新的更有力度政策短期内不可能出台的。国家对调控成果其实

 

已经大部分认可了，现在想的不是让房价降了，而是怕房价报复性上

 

涨。还指望房价下降就是傻了。我有个亲戚三年前40万买了一只大盘

 

股现在变成10万了，国家管吗，国家高兴还来不及呢，省的你们钱多

 

没处放,炒这炒那的，在股市套着多好。可是如果你三年前40万买的

 

房子先在变成10万了，国家就完蛋了，因为那里面有80%是银行的钱。

 

更不用说对房地产业直接相关的59个行业以及对国家经济的影响了。

 

2、在08年北京深圳等房价下调的时候你回发现身边很多人都会

 

说再过几个月是买房的最好时机，可是这么说的人大多数也没有抓住

 

买房的好时机，因为人性贪婪支配着行动。如果现在你还在家里纸上

 

谈兵不出去行动的话。

 

3、大家应该都明白新政策暂时不会有了，很多看空的朋友都寄希

 

望于中央在政策执行的力度上，幻想中央能加强政策执行。那就大错

 

了，中国的一个政策一般会在2个月内有应对方案，1年后这个政策基

 

 

本就形同虚设了。想想几年前的70%90平的政策，房子封顶才能预售

 

的政策等等哪个是执行的越来越有效的。

 

道理都说了很多了，预测也做过了。今天说说操作层面的事吧。

 

1、 目前一线城市的二手房机会很多，一手房机会较少。想出手

 

的朋友现在可以好好下点功夫，很多很实惠的机会。

 

2、二线特别是三线城市,二手房市场供给少品质不好，一手楼盘

 

有部分捂盘。所以二三线城市本次调控后基本感觉到的是没什么效果。

 

如果现在有合适一手房，可以出手了，如果没有，我建议现在可以订

 

住几个捂盘的估计8-9月会集中放量，到时候出手要快。

 

3、一些北方中西部的二三线城市买房一定要考虑品质，由于城市

 

开发进度慢，这些城市会在近1-3年内爆发出很大的改善性住房的需

 

求，引发房价上涨是不可避免的，而且可能有较大的上涨。不过房产

 

质量和社区、物业都会同城市规划一块提升。

 

4、南方和沿海的二三线城市，要考虑高铁等交通因素家大城市的

 

挤出效应，还有很大的上涨机会。

 

5、北京、上海等城市国家会想进办法控制价格的，控制不住就在

 

统计数据上做文章。大家要学会看统计数据，有个朋友连同比、环比

 

都没搞清楚就和我谈价格变化。一线城市缓慢上涨的局面不会太远了，

 

不要想等到明年的某个时候再抄底了。

 

6、说说贷款，在二套房认定方面，除北京、上海外大部分城市均

 

是认贷不认房，你只要没有贷过款还是可以享受首套待遇的。在大多

 

数城市，对于贷过款的不管二套、三套乃至是第五套，只要你还清了

 

 

大多数城市都是可以贷款的，就是能否享受利率折扣要看当地和银行

 

的情况了。我一个朋友买的第四套房，昨天拿拿到的贷款合同首付40%

 

利率七折，他是第三次贷款，房多了，他以前贷过2次都还清了，北

 

方某省会城市买的。

 

7、社保证明等问题基本不是问题，大家自己了解解决办法吧。

 

8、说说保障型住房，目前看基本没有什么太大进展，没有出现保

 

障性住房的大幅供给的情况，很多城市存在经济适用房推迟放号的现

 

象，地方政府都不想在政策的风口浪尖上惹麻烦。保障型住房是可以

 

解决部分人的住房问题，但对改变供需矛盾没有什么帮助，在我国大

 

多数城市的经济适用房大约有40%左右不是真正需要买房的。廉租房、

 

公租房、和所谓的对夹心层住房的解决方案都是政治工程，又有一批

 

干部会受益于此次房地产的民生运动了。以上说法都是个人论断，没

 

有严格的调研数据支持，何去何从，你们自己拿主意吧。

 

很多朋友问我在网上发帖的目的，只有一个：头脑风暴，一是提

 

升自己。和大家讨论也是我提高的过程，二是我了解更多人想法的渠

 

道。所以希望大家多来讨论，更欢迎提不同意见。所以我不会写博客，

 

一是没有时间，二也不想出名。当前社会是价值缺失舆论泛滥，其实

 

很多领域的事情，就像当前流行的中医一样，高手都在民间，出名的

 

都是二把刀，只有靠出名来挣钱了。什么经济、炒股、炒房都不要听

 

太多专家的。。所以说中国的隐士文化还是有一定道理的。

 

【请教楼主：广州及其附近城市，论经济不比北京上海差，可以

 

说南方民间更富，但是广州及其附近城市得房价比北京上海低不少，

 

 

怎么解】

 

一个城市的房价不仅是看本地的购买力决定的，而是很大程度由

 

它辐射地区的广度和购买能力决定的，准确的说城市房价的上涨很大

 

程度上取决于外地人口的购买力。广州的房价一直以来都没有北京上

 

海的价格。

 

1、广州无法同北京上海相比，虽然可以算做一线城市，可是其城

 

市辐射能力要远小于北京上海，广州的富人很多都会去北京上海买房，

 

可是北京上海的人很少会考虑广州买房吧。

 

2、从广大白领的购买力来说，广东省的城市话建设很好，在广东

 

的高速上走你会发现基本上全部是城市了，打个比方一个在东莞、惠

 

州的白领，如果广州房价太贵的话，他们没有必要在广州买房，因为

 

他们在东莞、惠州一样可以享受很好的城市服务、医疗、教育。

 

3、深圳的发展会减少广州的吸引力，就象天津离着北京进对其房

 

价提升来说未必是好事。

 

4、高速、高铁的发达，使得部分在广州买不起房的外来人口会选

 

择在广东其他地区买房。

 

5、前些年社会治安、城中村问题也是影响广州的主要问题之一，

 

不过近些年好多了。所以说近几年广州还是有一定的上涨空间的，不

 

过要赶上北京上海不大可能。 其实房价说白了是由供需决定的。在这

 

个前提下，仔细分析你会发现每个城市现在的房价都是有原因的。

 

就拿三亚来说，你说三亚本地有几个有钱人，可是它的房价却能

 

那么高，因为他吸引着全国的购买力。 还有一个定律，就是大多数城

 

 

市房价上涨都是由外来人口购买力造成的，土生土长的本城市的人是

 

炒不高价格的。所以说不解决夹心层住房问题房价是控制不住的。试

 

问上一代在北京的人哪个没有房子，搞什么经济适用房需要户籍限制，

 

对房价能有什么帮助。同时，通过外来人口的流入潜力（特别是高收

 

入人口），城市对外地人的吸引力，也是判断一个城市房价走势的很

 

好方法。

 

说说物业税， 现在有房产税试点的说法，我还是那个观点物业税

 

会开通的。不是为了降房价是为了政府的财政收入，当大量的一线城

 

市土地开发达到一定饱和的时候，政府如何维持高额的财政开支：

 

1、开征物业税，2、推动城市化进程，继续卖二三线城市的地。

 

中央党校周天勇教授，提出我国政府养公务员的支出占到财政支出的

 

44% 日本的行政公务开支只占2.4% 比较昂贵的政府可能是意大利，意

 

大利大概是19%。我国去年财政收入大概是11万亿多，11万亿多要占

 

GDP的34%，今年我国财政收入将达15万亿。

 

五年后（2015年左右）物业税会开通的，我可以断定物业税是不

 

会降低房价的，租金涨是肯定的，道理很简单，这方面的讨论也很多，

 

大家自己判断吧。 从河北13个县的近期新闻及燕郊房价看次次调控

 

的本质。 从目前来看，全国大都面临着新一轮的上涨压力，如果现在

 

还说房价会降的朋友，建议你们多去看看楼盘，比较一下二手房的价

 

格和一个月前的变化。去看看那些曾经萧条的中介和售楼处现在怎样

 

了。

 

这几个月的过程中，有很多政策也有很多声音，我都懒得分析了，

 

 

如果我们明白了事情的本质一切就迎刃而解，不要被繁华纷乱的表象

 

所迷惑。对于还在迷茫彷徨的朋友。我今天就先说说最近北京周边河

 

北13个县近期种种新闻的本质吧。

 

给熟悉北京地产的朋友们，拿河北燕郊说说吧，本次调控中北京

 

周边影响最大的算是燕郊的房价（从万元跌倒7000到6000），关键是

 

进入十月以后燕郊房价面临着全面崩溃的可能（即房价跌到09出4000

 

元以下），成交量非常少。对于老百姓来说其实燕郊的房价崩溃是最

 

大的福音，因为那可以直接震撼北京楼市，改变目前大多数人房价不

 

可能跌的预期。同时对国家的损失也是少之又少。 在前些年里，我从

 

来不赞成投资燕郊地产。原因很多人都知道，我就不多说了。但是在

 

十月的时候有个朋友和我说燕郊房价要跌到09年出的水平，和我打赌，

 

我说不会的。

 

河北政府为什么在这个时候弄出这些新闻，为什么不等等呢，等

 

半年燕郊房价再降降不好吗，试问：一个这么小的地方就算是房地产

 

崩溃也不会对银行造成多大影响。却可以对全国广大的区域造成很大

 

的心里影响，可以更好的改变大家的投资预期。可以敲山震虎，让一

 

小部分人因买房而亏欠，可以让大部人改变房价不会跌的预期，让全

 

国人民不再想着炒房那不更好吗，这不貌似符合今年这么多调控的用

 

意吗? 试问：为什么本次调控比08年重的多，却远没有效果吗?不要

 

说因为金融危机，目前看金融危机约严重越应该买房，才可以抵御风

 

险，也不要说通货膨胀。而是全民对房价走势的预期，在08年-09年

 

初的时候，全国没有几个人会认为，房价不可能暴跌并随时可能暴涨，

 

 

那时候大家看到的是一线城市房价真实的下跌。

 

然而在经历了09年底房价的疯狂暴涨后，全国人民都在传颂着一

 

个个炒房发家的事迹，每个人都在渴望还会有房价抄底的机会出现。

 

所以本次调控来到时，全国有一大批觉醒的人在等待机会，真正在那

 

里听牛刀之类讲故事的人，是少数，而且都是没钱抄底的人。在这种

 

状况下就是国家停止贷款了，房价也不会降的。事实上现在全款买房

 

的人也不在少数。

 

所以说，想让房价下降需要的不是调控，需要的是真实的房价崩

 

盘的案例和教训。打造河北环北京经济圈的新闻会给燕郊等北京周围

 

的地方房价带来什么效果，国家不知道吗，河北省长还是北京市长不

 

知道吗，真的要打造为什么不先踏踏实实做，而是要大张旗鼓的宣传

 

呢，这就是标准的救市。你们想想连燕郊这么个弹丸之地，都不能降。

 

全国能降吗，北京能降吗。

 

我就不说背后的利益和原因了，大家还是好好看看我原来讲的狼

 

和羊的故事吧。捎带说说物业税、房产税之类的，我在开贴就预测了，

 

5年之后。5年内国家能准确掌握全国40%的公房、军产央产地方产、

 

大企业产权的所属（目前有很大一部分在房地局数据里没有），5年内

 

能统计清楚小产权房的产权归属并解决小产权转正，5年内能真正实现

 

所有房产信息全国联网就已经算快的了。否则要是开通房产税，小产

 

权或未联网的单位产权公房又会变成紧俏商品了。

 

戏天天都在唱，可是我不懂，为什么总有人以为是现实呢。如果

 

是我，一个非常简单的政策就可以解决现在的问题，所有全国科级以

 

 

上干部家庭最多只允许持有2套住房，多余房产限定一年内必须销售

 

否则进行行政处罚。假离婚和销售给亲属的进行严查并公示。

 

这个帖子点击快到100万了，感谢大家的支持，近期一直在忙，

 

我不是网络写手也没有别人帮着写，时间上没有那么多时间发贴。虽

 

然我从来没有停止过买卖房产但是我也不是每天关注房产，所以我更

 

不可能总来更新了。