高盛预测2027年房价触底再跌15%，法拍房月挂10万套断供率升至3.7%，这三重麻烦半数家庭躲不掉
全国层面的见底要到2027年。 这话翻译一下就是，现在还不是最惨的时候。

第一个事，也是扎得最深的，就是中产家庭那点账面财富，正在被一刀一刀割掉。

央行2026年的数据摆在那，房产仍然占中国城镇家庭资产的55%。 你想想，你家100块钱的家底，55块是砖头水泥。 房价跌两成，你家总资产直接少11块。 过去五年，居民房地产总市值缩水了大概100万亿元。 100万亿是什么概念？ 我也说不清楚，反正很多很多零。


更麻烦的是，很多人的房子已经跌穿了当年的买入价。 贝壳研究院的口径是30个重点城市二手房价相对峰值回撤了大概39%，三四线更狠。 2021年高位站岗那批人，纸面身家已经少了三四成。 如果2027年再来一轮10%到15%的下探，那2020到2022年加杠杆进场的改善型买家，房产价值很可能直接跌穿贷款本金。

但比亏钱更扎心的是什么？ 是想认亏都找不到人接盘。

2026年的二手房市场有个新现象，挂牌量和成交周期同时往上走。 合肥、武汉、郑州这些强二线，核心地段的次新房还能扛一扛，远郊和老破小直接进入“挂半年没人看”的状态。 三四线城市更夸张，有些县城的中介门店，一个月开一单都算过年了。 当中介都开始转行送外卖的时候，你想想那房子还有没有人要。

第二个事，比资产缩水更吓人的是负资产。

高盛在那份报告里专门算过一笔账，如果均价再跌20%到30%，2021年下半年到2023年期间用高首付杠杆买房的那批家庭，有相当一部分会陷入房子市值低于贷款余额的窘境。 说白了，你把房子卖了，钱还不够还银行。

这种状态在日本九十年代、美国次贷危机后都出现过。 不是短痛，是长痛。

2026年银行体系里已经能看到这种压力的影子了。 住房贷款余额在2023、2024年连续两年负增长，2025年继续往下。 不是大家不贷款了，是提前还贷的人比新增贷款的人多得多。

2026年1月，全国法拍房累计挂拍了10.5万套，同比增长3.6%，创了历史新高。 但更吓人的是清仓率只有14.9%，也就是说超过85%的房子拍了没人要。 平均起拍价是市场价的七折，三四线城市低到五折都没人报名。 法拍房一旦集中入市，七折八折的价格倒灌进二手市场，把周边挂牌价继续往下压。 这就是个死循环：断供的人越多，法拍房越多，法拍房越便宜，周边二手房越卖不掉，断供的人就更多。

2025年全国平均住房断供率已经升到了3.7%，差不多每28个贷款家庭就有1个面临断供风险。 部分地区已经超过了4%到5%。 高盛的预测是，如果2026到2027年房价再跌15%，按揭不良率2027年可能达到2.4%。 瑞银的估算更狠，说2027年中国可能有330万套住宅资不抵债，造成的损失高达2320亿元。


我跟你讲，2027年最危险的其实不是房价本身跌了多少，而是断供和法拍形成的那个自我强化的螺旋。 一边是失业率往上走，一边是法拍房往下压价，中间夹着几千万还在还贷款的城镇家庭。

第三个事，藏在每个人的购物车里。

房价下跌带来的那个负财富效应，2026年已经看得清清楚楚了。 5月份的CPI同比只涨了1.2%，核心通胀还是贴在地板上。 社零增速呢？ 5月社零总额41090亿元，同比负增长0.6%，增速由正转负。 前五个月社零增速跌到了1.4%。 汽车类零售额同比降了16.1%，家用电器降了15.6%。 餐饮、服装、家电、汽车，几乎所有可选消费都在收缩。

年轻人的消费理念从“悦己买买买”切换到了“该省省该攒攒”。 拼多多、1688、临期食品店生意火爆，就是这个心态的副产品。

更让人揪心的是另一组数字。 2026年一季度全国结婚登记只有169.7万对，同比减少11.3万对，降了6.24%。 放在十年周期里看，2017年一季度还有319.8万对，现在不到170万对，近乎腰斩。 一线城市的婚房动辄四五万一平米，把一对小夫妻锁死三十年，这种买卖年轻人越来越不愿意做了。 当房子从“幸福指标”变成“债务符号”，生育和消费自然一起往下掉。

2026年1到5月，全国房地产开发投资30356亿元，同比下降了16.2%。 住宅投资下降了15.6%。 房屋新开工面积下降了22.6%。 开发商都不盖房子了，你想想这市场得冷成什么样。

政策端其实没闲着。 2026年6月，央行、住建部、财政部多部委密集落地了楼市新政，首套房商业贷款最低首付降到了15%，二套房最低25%。 首套房商贷主流利率降到了3.05%到3.45%，公积金首套利率降到了2.6%。 卖房一年内新购住房全额退还个税的政策也延期到了2027年末。

但这些招数2024年9月就开始用了，效果一波比一波弱。 中指院的预测是2026年新房销售面积同比还要降6%左右，开发投资降11%左右。 市场已经对这些政策免疫了，需要更深层次的东西才能真正破局。