天涯杂谈 #房地产 #贷款 全民进入还债时代：3.8亿人被房贷捆绑很多人还没发现一个残酷真相：中国经济已经正式从「加杠杆买房时代」，全面切换成「降杠杆还债时代」。全网一组经过央行、西南财大、国有大行交叉核验的数据撕开了现实：目前全国仍在按月偿还房贷的商品房，总量在1.4亿-1.5亿套，覆盖四成城镇家庭，折算下来有3.2亿-3.8亿人在长期背负月供。过去二十年，大家的财富公式很简单：借钱买房房价上涨资产增值，所有人敢于透支未来收入加杠杆。但现在这套逻辑彻底失效，2026年住户单季度新增存款7.68万亿，定期存款占比突破70%，居民储蓄意愿拉满，消费、创业、跳槽变得极度保守。所有人的第一优先级从「投资增值」，变成「存钱降负债」。一、1.4亿套房贷，分成三个梯队，看清谁在硬扛压力存量房贷人群的压力，从来不是一刀切，分化极其明显：1. 第一梯队：2016年之前上车的中产，银行最优质的安全资产约4200万套房源，这批购房者入手房价只有楼市高点的4-6成，首付门槛高，大多是体制内、企业稳定中产。普遍已经还款十年以上，剩余还款周期只剩5-10年，月供只占家庭收入15%-25%，违约率低于0.1%。未来5-10年，这批房贷会批量自然结清，是社会里最没有债务焦虑的一群人。2. 第二梯队：2016-2021年高位入场的购房者，当下债务压力的核心来源足足9100万套房源，占据全部房贷本金的65%，也是普通人焦虑的根源。城镇化高速发展的五年里，大家用2成、3成低首付，拉满30年最长贷款年限扎堆买房，大量刚需、投资客在房价最高点进场。如今楼市回调，超6万亿房贷资产变成负资产：很多房子现在的市场价，已经低于剩余未还的银行贷款本金。一二线城市20-21年入手的改善房、学区房，跌幅最高超40%，就算折价卖房，还要自己额外拿钱补齐贷款缺口，只能被迫硬扛月供。三四线和县城的刚需房，虽然贷款总额不高，但人口持续流出，二手房卖不动、租金覆盖不了月供，长期被套。3. 第三梯队：多套房投资群体，当下处境最艰难六成多套房持有者依然背负按揭，在房产增值预期消失、持有成本不断上涨的环境下，房租收益无法覆盖月供，大量投资者在主动变卖房产结清负债。二、月供吞噬收入，全方位压制内需和普通人的选择国际通用的家庭财务安全线，是月供不超过家庭总收入30%。而当下全国还贷家庭平均月供收入比达到42.3%，32.7%的家庭，每个月一半以上的收入直接交给银行。区域差距更是天差地别：一线和强二线城市，户均房贷余额超400万，月供吃掉家庭45%-60%的收入，不少核心片区家庭，月供甚至超过全部月薪，教育、医疗、日常消费全面压缩，储蓄能力基本归零；地级市、县城刚需家庭压力稍缓，月供占比25%-35%，但就业岗位不足、薪资增长停滞，只能被动缩减开支。上亿背负房贷的群体，衍生出四大社会现象：1. 不敢消费：衣食住行、文旅、家电等实体内需持续疲软，预防性储蓄成为第一选择；2. 不敢跳槽：优先选择稳定编制、高薪固定岗位，拒绝风险型机会，职场流动性大幅降低；3. 不敢创业：手里的现金流要预留还债，没有多余资金试错，小微企业创业热度持续降温；4. 代际捆绑还贷：大批年轻人买房，需要父母养老积蓄补贴月供，两代人的财富全部绑定房产。 大石头 07-17 20:36 2 评论 0 喜欢
天涯杂谈 #房地产 3亿人退休背后，1.5亿套房待处理！一线城市挂牌量翻倍。先看一个数字：全国60岁以上人口，已经有3.23亿。社科院《社会蓝皮书》里有个细节被大多数人忽略了——这3亿多人里，近一半，大概1.5亿人，是住在城市的，名下至少攥着一套商品房。1.5亿城市老人手里的房，正在变成潜在的供应洪流。一笔账就能算清楚。哪怕每十个有房的老人里，只有一个想卖房，那就是1500万套的抛盘。去年全年，全国二手房总共才成交430万套。光消化这批潜在的老年抛盘，按现在的消化速度，就得花掉三年多。更别说，还有新退休的人正源源不断跨进这个门槛。更关键的是年龄结构。1962年到1975年那波婴儿潮出生的人，现在刚好51岁到64岁。这个人群有多大？接近3亿，正踩着退休的台阶，一拨拨往下走。这批人是谁？他们就是过去二十年城镇化狂飙的主力。2000年，全国城镇化率才36%，到去年已经是67%。二十多年里，几亿人从县城、小镇涌进城市，买下了城市里绝大多数商品房。而他们，恰好就是婴儿潮的那一代。现在，人老了，开始处理最重的那份资产了。再看接盘这一端，画面更清晰得让人发冷。去年，全国出生人口792万。还有一个藏在第七次人口普查里的长线信号：2020年那会儿，全国20到34岁的青壮年还有3.1亿，到2030年，这个数字预计会缩水到2.3亿。十年时间，少了整整八千万。80后、90后，加起来大概3.5亿，是扛起上一轮房价的主力部队，该买的，差不多全买了。再往后数，00后总人口就掉到了1.6亿，10后更少。下一代能接盘的人，比上一代几乎少了一半。人不是突然消失的，是二十年前的出生人数就锁定了的，只是历史的沙盘刚好推演到了今天的交叉点上。另一边，计划卖房的人，比例从9.1%升到了15.8%。买房的意愿在往下走，卖房的意愿在往上冲。两条线交叉的节点，刚好和婴儿潮集中退休的时间点，严丝合缝地扣上了。以前聊房子，第一句总是“涨了还是跌了”。现在，这句该换了：卖得出去吗？ 一加一 07-16 20:40 0 评论 1 喜欢
天涯杂谈 #房地产 #贷款 房价暴跌80%！3类“睡城”千万别碰，下一个燕郊正在路上房价从四万跌到五六千，只用了不到十年。这不是虚构的故事，是燕郊真实发生的事。更可怕的是，同样的剧本正在全国多个城市角落反复上演。今天我们就来聊聊，什么样的地方最容易变成“睡城”，以及普通人该怎么避开这个坑。一、什么是“睡城”？说白了就是只有房子没有产业的地方2017年，北京限购政策收紧，大量买不了房的人涌向燕郊。这里离北京近，房价从一万多一路冲上四万。售楼处挤满了人，凌晨三点排队抢房，卖煎饼的大姐都在讨论买房。但燕郊有个致命问题：除了房子，什么都没有。本地没有像样的产业，大部分人每天花大量时间通勤去北京上班。2017年限购一收紧，房价直接掉头向下。到2025年，部分二手房挂牌价跌到了4900元一平。有业主2017年花458万买的房子，现在挂牌价不到60万，首付全亏光，还倒欠银行两百多万。更讽刺的是，有人想把房子白送出去——只要接盘的人继续还贷款就行。结果根本送不出去，因为接盘的贷款比直接买新房还贵。二、同样的悲剧，正在三个地方重演视高：西南版燕郊2019年前后，成都南边的视高火得一塌糊涂。挨着天府新区，又不限购，房价从四千飙到一万五。保利、万科这些大开发商疯狂拿地，中介说这里就是“天府新区核心”。但规划的产业迟迟没落地。2025年引进的一个产业链项目年产值才2300万，连当初承诺的零头都不到。视高总人口才15万，根本撑不起那么多商业配套。2025年二手房均价跌到5700多，法拍房3000一平就能成交。有投资客花150万买的房子，现在只能卖60万，亏了80万，白干十年。海南：候鸟飞走了海南的“睡法”不太一样，是季节性的。每年冬天上百万北方人飞去海南过冬，春天再飞回来。三亚有些小区冬天满当当，夏天入住率不到三成。这种“候鸟型”房地产，房子成了度假品，不是居住品。没有常住人口，就没有稳定的学校、医院、商超。海花岛春节热热闹闹，淡季人去楼空。一旦市场降温，抛售潮说来就来，很多人陷入“卖不掉、租不出、住不了”的困境。贵安新区：写字楼空了一半贵州贵安新区也是典型。2024年新房均价跌到六千多，甲级写字楼空置率超过36%。产业导入慢，人口流入不及预期，大量楼盘空着，一到晚上黑漆漆一片。三、这些“睡城”有三个共同病根第一，没有内生就业。房价全靠“北京外溢”“成都外溢”“候鸟度假”这些外部需求撑着，本地没有企业、没有工厂、没有真正的工作岗位。第二，房子盖得太多。燕郊人均1.3套房，二手房挂牌量超过2.5万套，卖完要花4年多。视高也是几个平方公里内几十栋高楼，入住率却很低。第三，配套永远在“规划中”。学校、医院、商场还在图纸上，房子早就盖好了。真住进去才发现，孩子上学要跑几十公里，看病得回主城区。 春风化雨 07-13 19:40 2 评论 0 喜欢
天涯杂谈 #房地产 现在手里攥着几套房的人，比没房的人还慌。 手里有个客户，前些年买了三套，当时觉得是资产。现在呢？房价在掉，挂牌半年没人看。物业费、暖气费一分不少，有一套房顶漏水还得修。想卖卖不掉，想租租不上价。每个月硬往里贴钱。 他客户跟他说了句话：“当年抢房觉得自己是赢家，现在看，房子在替我花钱，我在替房子打工。” 我回来琢磨了一晚上。以前觉得有房才有安全感，现在觉得，能随时拿出来的钱才有安全感。 不是说房子不重要，是得看什么时候。现在这个行情，把全部家当押在砖头上，不如把钱攥在手里踏实。 你们觉得，现在手里有闲钱，是该提前还贷、存起来，还是接着买房？ 星八客 2026-06-29 0 评论 0 喜欢
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